Ставка капитализации

Поделиться видео // www. Investopedia. ком / условия / с / capitalizationrate. asp

Что такое «Капитализация»

Ставка капитализации - это норма прибыли на недвижимость, инвестирующая недвижимость, на основе дохода, который ожидается от собственности. Показатель капитализации используется для оценки потенциальной отдачи инвестора от его или ее инвестиций.

Ставка капитализации инвестиции может быть рассчитана путем деления чистого операционного дохода (NOI) инвестиций на текущую рыночную стоимость имущества, где NOI - годовая доходность имущества за вычетом всех операционных расходов. Формула для расчета скорости капитализации может быть выражена следующим образом:

Коэффициент капитализации = чистый операционный доход / текущая рыночная стоимость

Некоторые считают, что ставка капитализации представляет собой, по сути, учетную ставку бессрочного действия, хотя использование неограниченного времени в этом случае может быть немного вводящий в заблуждение, поскольку он предполагает, что потоки денежных средств будут стабильными на ежегодной основе.

Показатель капитализации выражается в процентах, а также часто называется «лимитом». "

РАЗБЛОКИРОВКА« Уровень капитализации »

Показатель капитализации очень полезен тем, что он упрощает информацию об инвестициях в недвижимость и упрощает их интерпретацию. Например, если Stephan покупает недвижимость за 900 000 долларов США и ожидает, что имущество будет генерировать 125 000 долларов США в год после операционных расходов, уровень капитализации для его инвестиций составит 13. 89% ($ 125 000 / $ 900 000 = 0. 1389 = 13. 89%). Это означает, что каждый год Стефан зарабатывает 13. 89% от стоимости его имущества в качестве прибыли.

В этом примере предполагается, что все коэффициенты расчета скорости закрытия Стефана останутся постоянными, но на самом деле вещи часто становятся немного более сложными. Предположим, что из-за бум спроса на недвижимость в городе Стефана после того, как он делает инвестиции, стоимость имущества Стефана возрастет до 2 миллионов долларов к тому времени, когда прошло два года. Между тем, Стефан делает такую ​​же сумму денег от собственности. Поскольку расчеты скорости капитализации используют рыночную стоимость current, уровень капитализации инвестиций Stephan изменился. Поскольку рыночная стоимость недвижимости возросла, в то время как NOI Stephan's нет, ставка закрытия значительно снизилась до менее благоприятного 6. 25% ($ 125 000 / $ 2 млн = 0,625 = 6,25%).

Примеры, подобные этому, иллюстрируют важную функцию ставок капитализации. Поскольку коэффициент ограничения является коэффициентом, определяющим прибыльность, доля NOI относительно текущей рыночной стоимости должна оставаться постоянной, чтобы показатель капитализации оставался неизменным. Если NOI повышается, а рыночная стоимость - нет, темп капитализации будет расти, и, если произойдет наоборот, уровень капитализации снизится.Для того, чтобы инвестиции в недвижимость оставались прибыльными, NOI должен увеличиваться с той же скоростью, что и стоимость недвижимости, или даже с большей скоростью. В этом отношении скорость капитализации полезна, поскольку она может использоваться для отслеживания инвестиций в недвижимость с течением времени, чтобы узнать, улучшается ли ее производительность. Если по какой-либо причине ставка капитализации уменьшается, может быть разумным решением просто продать имущество и реинвестировать в другое место. С каплей более 50% в ставке Стефана за два года он, скорее всего, будет лучше всего найти способ поднять свой NOI или продать недвижимость и найти альтернативные инвестиции.

Использование скорости капитализации

Часто сравнение различных инвестиций в недвижимость может быть похоже на сравнение яблок и апельсинов, поэтому скорость капитализации является хорошей точкой перехода, поскольку она может использоваться для быстрого и простого сравнения многих инвестиционных возможностей с одним другой. Сравнение рыночных значений или операционных доходов с оценкой различных свойств часто будет затруднено и дает результаты, которые трудно просеять, но сравнение процентов очень просто.

Например, предположим, что Марта рассматривает две разные инвестиции с рыночной стоимостью $ 230 000 и $ 3М и оценивает, что их значения NOI будут составлять 40, 000 и 300 000 долларов соответственно. Хотя эти инвестиции существенно различаются, зная, что их соответствующие показатели капитализации составляют 17. 39% и 10% могут помочь Марте принять ее решение. Тем не менее, в то время как максимальная ставка первого инвестирования намного выше, вторая инвестиция будет зарабатывать гораздо больше денег в год, поэтому это, вероятно, сыграет и в решении Марты. Хотя этот пример помогает проиллюстрировать способность ограничения скорости помочь в сравнении инвестиций, важно отметить, что он наиболее полезен в этой функции, когда либо NOI, либо текущая рыночная стоимость сопоставимы. Инвестиции сильно разных размеров часто могут иметь дополнительные соображения, которые могут препятствовать плавным сравнениям.

При попытке инвестировать в недвижимость инвесторы часто будут принимать решение о минимальной ставке, которую они будут принимать, чтобы сделать инвестиции в их пользу. Например, инвестор может решить, что за сумму денег, которую они хотят потратить, они будут принимать инвестиции только с капитализацией в размере 10% или выше. Если посмотреть на потенциальные инвестиции, то они будут сравнивать процентные ставки этих инвестиций с их личным лимитом.

Показатель капитализации также может использоваться для приблизительного расчета периода окупаемости инвестиций путем деления 100 на коэффициент уценки, выраженный как целое число. Например, можно рассчитать период окупаемости инвестиций с предельной ставкой 5% путем деления 100 на 5, по предполагаемому сроку окупаемости в 20 лет. Тем не менее, этот метод следует использовать только для получения приблизительной оценки периода окупаемости инвестиций, поскольку некоторые инвестиции в недвижимость будут сохранять постоянную скорость капитализации в течение длительного периода времени.

Кроме того, прямая капитализация - это метод, используемый для оценки инвестиций в недвижимость, который включает в себя уровень капитализации. С помощью этого метода можно разделить NOI на коэффициент ограничения, чтобы определить капитальные затраты инвестиций. Хотя это может показаться сложным, это, по сути, реконфигурация формулы ограничения скорости.

Проблемы с капитализацией

Хотя уровень капитализации является очень полезным соотношением для использования при планировании или анализе инвестиций, он содержит несколько важных ограничений, которые следует учитывать до использования ограничения.

Одним из таких ограничений является то, что ставка ограничения не очень полезна для краткосрочных инвестиций. Не имея достаточного времени для разработки надежного денежного потока, NOI инвестиций может быть трудно или невозможно определить, тем самым затрудняя или затрудняя расчеты.

Также важно отметить, что коэффициент капитализации иногда рассчитывается как NOI, деленный на первоначальную сумму, которую текущий владелец заплатил за имущество. Поскольку значение свойства редко будет оставаться неизменным в течение очень долгого времени, этот метод расчета предельных ставок намного менее полезен, чем другой метод. Вычисление предельной ставки для имущества со стоимостью 2 млн. Долл. США в 2015 году по цене 1995 года в размере 300 000 долл. США не будет очень полезным и даст очень вводящие в заблуждение результаты. Дополнительные проблемы при использовании этого метода могут также возникать в случае свойства, предоставленного в качестве подарка или по наследованию, поскольку ограничение скорости не может быть определено с нулевой стоимостью.

Показатель капитализации является популярным и простым отношением к использованию, но он не должен быть единственным фактором в любом решении по инвестициям в недвижимость. Необходимо учитывать еще много факторов, таких как рост или снижение потенциального дохода, увеличение стоимости имущества и любых доступных альтернативных инвестиций.